В силу своей правовой природы, ЖСК не может принять на себя обязательства по договорам долевого участия в строительстве по ряду причин:
- порядок привлечения денежных средств на строительство многоквартирного дома регламентируется различными федеральными законами;
- отношения между кооперативом и его членами возникают на основании членства в кооперативе, отношения между застройщиком и участником долевого строительства возникают на основании заключенного между ними договора участия в долевом строительстве (далее – Закон 214-ФЗ);
- требования к застройщику, осуществляющему долевое строительство, жестко установлены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о долевом строительстве» (далее – Закон 214-ФЗ) (статья 2 закона 214-ФЗ);
- исполнение обязательств застройщика обеспечивается способами прямо установленными Законом 214-ФЗ, исполнение обязательств ЖСК ни чем не обеспечено.
Таким образом, отношения, возникающие в связи с привлечением ЖСК денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома не введенного в эксплуатацию не регулируются Законом 214-ФЗ. Указанное подтверждается, в том числе, и судебной практикой.
Совершить передачу прав и обязанностей по договорам долевого участия в строительстве возможно:
- от застройщика, осуществляющего строительство, к застройщику, который соответствует требованиям, предъявляемым Законом 214-ФЗ;
- от застройщика к ЖСК только в рамках дела о банкротстве (статья 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
Право собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом возможно так же зарегистрировать за застройщиком при обращении взыскания на заложенное имущество. Обращение взыскания возможно при неисполнении обязательств застройщика предусмотренных Законом 214-ФЗ как в судебном, так и во внесудебном порядке, в случае, если внесудебный порядок предусмотрен договором участия в долевом строительстве. Обращение взыскания не зависит от того, возбуждено дело о банкротстве застройщика или нет.
Министерству строительства и модернизации ЖКК РБ рекомендовано рассмотреть вопрос о разработке проекта регионального Закона, предусматривающего смену застройщиков объектов долевого строительства, оказание мер государственной поддержки граждан, пострадавших от действия (бездействия) застройщиков на территории республики.
