В связи с чем проводилась государственная кадастровая оценка в 2022 и 2023 годах?
Главная задача государственной кадастровой оценки – это определение экономически обоснованной стоимости недвижимости на основании актуальных данных рынка недвижимости.
В 2022 и 2023 году государственным бюджетным учреждением Республики Бурятия «Центр государственной кадастровой оценки» государственная кадастровая оценка проводилась по требованию Федерального закона №269-ФЗ, который установил единую периодичность проведения кадастровой оценки на всей территории России.
Единый цикл государственной кадастровой оценки обеспечит по всей стране актуальную кадастровую стоимость на единую дату, по единой методологии.
Для чего нужна государственная кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость влияет на величину имущественного налога. Граждане и организации в случае наличия у них в собственности земельных участков платят земельный налог от кадастровой стоимости.
От кадастровой стоимости определяется налог на имущество физических лиц. Организации платят налог от кадастровой стоимости, если речь идёт об административно-деловых центрах, торгово-офисной недвижимости, объектах бытового обслуживания и общественного питания, объектах незавершённого строительства.
Вместе с тем, не только имущественный налог связан с кадастровой стоимостью. Так, налог на доход от продажи недвижимости в определенных случаях также рассчитывается от кадастровой стоимости.
Согласно статьям 214.10 и 217. Налогового кодекса Российской Федерации, если не выдержан предельный минимальный срок владения недвижимостью – 5 лет, а в отдельных случаях – 3 года, то при продаже недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости, налог от полученного дохода необходимо оплатить от 70 процентов кадастровой стоимости. Речь идёт об объектах, стоимостью более 1 млн. руб.
От кадастровой стоимости также могут зависеть другие платежи – государственная пошлина за нотариальные услуги, арендные платежи за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, налог на недвижимость, полученную в дар, судебные пошлины.
Только ли от кадастровой стоимости зависит имущественный налог на недвижимость?
Нет, не только. Вторым элементом для расчёта налога являются налоговые ставки, которые устанавливаются органами местного самоуправления для граждан и организаций по земельному налогу и для граждан по налогу на имущество физических лиц. Ставки налога на имущество организаций устанавливаются законодательным органом региона.
Важно также отметить, что налоговое законодательство устанавливает ограничение роста налога на имущество физических лиц в размере 10%. То есть, даже если кадастровая стоимость квартиры, жилого дома значительно увеличится, то налог возрастёт в следующем году не более чем на 10%.
К примеру, за квартиру в Улан-Удэ площадью 50 кв. м собственник платил 1200 руб. в год, после переоценки он заплатит на 120 рублей больше.
Более того, в отношении квартир и жилых домов действуют налоговые вычеты. Так, до расчёта налога от площади квартир отнимается 20 кв. м, от площади комнаты и части квартиры – 10 кв. м, а от площади жилых домов – 50 кв. м. Например, если площадь индивидуального жилого дома составляет 60 кв. м, то налог на имущество будет оплачиваться от кадастровой стоимости 10 кв. м такого жилого дома.
От чего зависит кадастровая стоимость? Осуществляется ли при определении кадастровой стоимости визуальный осмотр объекта недвижимости, учитываются ли длительное неиспользование объекта, отсутствие окон, ветхая кровля или разрушение здания?
Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими показателями территории расположения объектов, в частности, сведений о местоположении, средней заработной плате по муниципальному образованию.
В этой связи Центром ГКО проводится обязательная процедура сбора, обработки и анализа данных рынка объектов недвижимости. Изучается общая региональная экономическая ситуация, данные о ценах в строительной отрасли (материалы и услуги), а также информация о сделках и предложениях с объектами недвижимости, которая актуальна на дату определения кадастровой стоимости.
При определении кадастровой стоимости учитываются местоположение объекта недвижимости, его площадь, материал стен, год завершения строительства, этаж расположения, сведения о нахождении в зонах с особыми условиями использования территории, факт признания объекта ветхим или аварийным и другие факторы.
Такие характеристики как, например, неиспользование объекта, отсутствие ремонта не влияют на кадастровую стоимость. При этом, если в отношении объекта в едином государственном реестре недвижимости зафиксированы сведения об аварийности, соответственно расчёт производится с учётом этого фактора.
На примере торговых объектов можно увидеть зависимость кадастровой стоимости от местоположения объекта. Если объект, расположенный в центре города Улан-Удэ, имеет кадастровую стоимость 62,7 тыс. руб. за кв. м, то на окраине города стоимость составила – 42,9 тыс. руб. за кв. м, а к примеру в с. Бичура – 9,2 тыс. руб. за кв. м.
Что касается подходов в оценке, то при определении кадастровой стоимости в 2023 году были применены сравнительный и затратный. Из-за рисков некорректности результатов (отсутствуют достоверные данные о величинах аренды коммерческой недвижимости) доходный подход не применялся. Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости и применяется при наличии надёжных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставки капитализации и (или) ставке дисконтирования.
Необходимости выезда и индивидуального осмотра по каждому объекту законом не предусмотрено, поскольку оценка является массовой. Так, в 2022 году оценено 456110 земельных участков, состоящих на кадастровом учёте на 1 января 2022 года. В текущем году кадастровая стоимость определена в отношении 566214 объектов капитального строительства, учтённых в государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года.
Учреждение рассчитывает кадастровую стоимость по тем сведениям, которые имеются в Едином государственном реестре недвижимости и непосредственно поступили в Центр в порядке направления сведений для определения кадастровой стоимости. Правообладатели недвижимости ответственны за уточнение сведений о своём имуществе. Даже если дом или магазин, либо иной объект физически не существует (например, полностью разрушен), но собственник своевременно не предпринял меры по снятию этого объекта с кадастрового учёта, то кадастровая стоимость должна быть установлена.
Какие средние показатели кадастровой стоимости основных видов объектов недвижимости по оценке 2023 года?
Анализ рынка объектов недвижимости показал, что произошёл рост цен на квартиры за период с 2020 по 2022 годы. Это также подтверждают данные Бурятстата, которые публикуются ежеквартально.
По данным учреждения средний уровень рыночных цен на квартиры по городу Улан-Удэ составил 87,6 тыс. руб. за кв. м (по сделкам), 97,7 тыс. руб. за кв. м (по предложениям о продаже). В свою очередь, средняя кадастровая стоимость 1 кв. метра квартир по городу Улан-Удэ составила 67,3 тыс. руб.
Что касается индивидуальных жилых домов, то по городу Улан-Удэ при средней цене сделок 59,0 тыс. руб. за кв. м., цене предложений - 73,5 тыс. руб. за кв. м, средняя кадастровая стоимость составила 31,3 тыс. руб. за кв. м.
В районах Республики Бурятия средняя цена сделок составила 18,2 тыс. руб. за кв. м, предложений – 31,9 тыс. руб. за кв. м. Средняя же кадастровая стоимость индивидуальных жилых домов составила от 11,1 тыс. руб. до 22,8 тыс. руб. за кв. м.
По объектам капитального строительства коммерческого назначения (включая административные и бытовые объекты) в городе Улан-Удэ при средней цене сделок 76,7 тыс. руб. за кв. м, цене предложений – 91,3 тыс. руб. за кв. м, среднее значение кадастровой стоимости составило – 34,7 тыс. руб. за кв. м.
В районах Республики Бурятия средняя цена сделок с коммерческими объектами составила 11,8 тыс. руб. за кв. м, предложений – 26,3 тыс. руб. за кв. м. Средняя кадастровая стоимость - 10,0 тыс. руб. за кв. м.
По итогам государственной кадастровой оценки 2023 года кадастровая стоимость не превысила рыночные данные.
Где можно узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости, а также получить информацию о том, как рассчитывалась кадастровая стоимость?
Чтобы узнать кадастровую стоимость, можно заказать бесплатно выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта. Если интересует полный механизм расчёта, то его можно увидеть в отчёте. Отчёты об итогах проведения государственной кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра. В режиме онлайн можно получить информацию о кадастровой стоимости, обо всех сведениях, использованных при определении кадастровой стоимости, о ценообразующих факторах, о применённых подходах и методах оценки.
Можно направить в Центр государственной кадастровой оценки обращение, в том числе в электронном виде, о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости. Для удобства пользователей форма размещена на главной странице сайта учреждения в разделе «Документы».
Разъяснения даются в тридцатидневный срок в отношении той кадастровой стоимости, которая непосредственно рассчитывалась учреждением.
Сайт Центра государственной кадастровой оценки: кадастр03.рф. Адрес: г. Улан-Удэ, Бульвар Карла Маркса, 16. Номер телефона: 23-50-06.
Разъяснения предоставляются Центром бесплатно.
Могут ли правообладатели недвижимости уточнять данные по своим объектам?
Если собственник недвижимости считает, что принадлежащий ему объект уникален, или значительно отличается от общей совокупности однотипных объектов, есть возможность подать декларацию о характеристиках объекта. Декларация позволяет уточнить целевое назначение и фактическое использование объекта, установить наличие или отсутствие коммуникаций, применить правильные ценообразующие факторы. Форма декларации об уточнении характеристик объекта недвижимости установлена приказом Росреестра от 24 мая 2021 г. № П/0216.
Когда вступят в силу результаты кадастровой оценки объектов капитального строительства, проведённой в 2023 году, и как долго они будут действовать?
Результаты оценки начинают действовать с 1 января 2024 года. Следующая оценка через 4 года с года проведения оценки, то есть в 2027 году. Следует учитывать, что при изменении характеристик объекта, изменится и кадастровая стоимость. Так, например, если к учтённому в кадастре жилому дому будет возведён пристрой, что увеличит площадь такого дома, соответственно кадастровая стоимость будет пересчитана нашим учреждением в течение 10 рабочих дней со дня поступления от публично-правовой компании сведений об изменённом объекте.
Была ли возможность у жителей Республики Бурятия ознакомиться с предварительными расчётами при оценке 2023 года?
С 15 августа текущего года проект отчёта о кадастровой оценке размещался в Фонде данных кадастровой оценки на сайте Росреестра на 30 календарных дней. Также проект отчёта размещался на сайте учреждения. Любое заинтересованное лицо имело возможность подать замечания к проекту отчёта. Поступило 31 замечание, все были рассмотрены в установленный срок.
Можно ли пересмотреть кадастровую стоимость после утверждения результатов оценки?
Да, можно. Основания предусмотрены законом. Во-первых, предусмотрен механизм исправления ошибок, как технических, так и методологических. Например, в учреждение поступили неверные данные об объекте недвижимости – о годе постройки, о материале стен, и эти данные применены при определении кадастровой стоимости. Когда сведения об объекте будут уточнены в государственном реестре недвижимости, кадастровая стоимость будет пересчитана.
Кроме того, предусмотрена возможность установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной. В этом случае правообладатель обращается в Центр государственной кадастровой оценки с отчётом о рыночной стоимости объекта. Заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной может быть подано в течение 6 месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка. Этот механизм позволяет правообладателям недвижимости следить за ценами на рынке, и в случае их изменения претендовать на изменение кадастровой стоимости.
