Добрый день, дамы и господа. Сегодня мы поговорим о ценообразовании на рынке недвижимости, в первую очередь в секторе жилой недвижимости. Как известно, квартирный вопрос испортил не только москвичей. Надо полагать, что и улан-удэнцы страдают от жилищной проблемы не меньше. Многим из нас не дают покоя многие житейские вопросы. Нужно ли покупать жильё сейчас или стоит подождать? Нужно ли продавать жильё сейчас или лучше подождать? Одним словом, нам крайне важно знать, что будет происходить с ценами на недвижимость в обозримом будущем.
Экономическая теория утверждает что, цена на какой либо актив, устанавливается в результате некоторого баланса между спросом и предложением. Это в теории, а на практике установить реальные спрос и предложение на рынке недвижимости крайне сложно. Дело в том, что на этот рынок воздействует множество разнонаправленных факторов с различной степенью влияния. Скажем, спрос определяется очень малым количеством общей площади жилых помещений. У нас в России, на одного человека приходится, по данным государственной статистики, около 18 квадратных метров общей площади. Для примера в США на одного проживающего приходится около 70 квадратных метров. Кроме того, ведь надо учитывать и качество этих самых метров. У нас в малых городах, сельских поселениях и некоторых микрорайонах Улан-Удэ, жильё без элементарных коммунальных услуг, а внешне выглядят так, словно там проходят натурные съёмки фильма «Апокалипсис». Поэтому площадь более или менее качественного жилья у нас конечно гораздо меньше этих пресловутых 18 метров. Именно этот фактор и является определяющим огромный потенциальный спрос. Я говорю потенциальный, потому что реальный спрос, определяемый платежеспособностью населения, конечно гораздо меньше. Что же касается платежеспособного спроса, то он определяется реальными средними доходами одной отдельно взятой семьи, развитостью системы ипотечного кредитования и государственной поддержкой людей, нуждающихся в жилье. Очевидно, что все вышеперечисленные факторы развиты далеко не достаточно, чтобы удовлетворить требования населения нашей страны. Теперь о предложении на рынке жилья. Продолжающийся экономический кризис уменьшил ввод новых площадей, который и до кризиса был абсолютно не удовлетворителен. Этот фактор, очевидно, приводит, к уменьшению предложения на рынке недвижимости. Но, в общем, это весьма приблизительные оценки, которые, естественно, не могут точно определить соотношение спроса и предложения. И как следствие, не могут определить будущую динамику цен на этом рынке.
Тем не менее, существует инструмент, который может довольно точно спрогнозировать ценовую картинку в кратко- и средне- срочной перспективе. Таким инструментом является биржевой индекс ММВБ. Действительно существует очень тесная связь между фондовым рынком и рынком недвижимости. Обратите внимание на приведенный здесь график. Мы видим, что взрывообразный рост индекса ММВБ произошел с середины 2005 по середину 2006 годов. Наверно, многие из нас помнят, что многократный рост на рынке недвижимости произошел с сентября 2006 по январь 2007 годов. В дальнейшем падение на фондовом рынке начиная с мая 2008 года стало предтечей снижения цен на жильё начиная с октября того же года. А сейчас мы наблюдаем некоторый рост цен на недвижимость с некоторым временным отставанием от фондового рынка. Другими словами, если мы желаем определить поведение рынка недвижимости, нам достаточно спрогнозировать будущую ситуацию на российском фондовом рынке. Для начала посмотрим график.
Здесь я не буду вдаваться в подробности моего анализа рынка ценных бумаг, просто готов выдать результат вниманию широкой уважаемой аудитории. Сейчас уже идёт падение, которое я предсказывал в моём предыдущем материале, но, судя по характеру коррекции, оно не будет глубоким, скорее всего в район 900-1100 пунктов. В дальнейшем ожидается рост до новых локальных максимумов 1700-1900 единиц. Затем произойдёт опять серьёзный срыв процентов на 25-30. И только после этого начнётся медленное восстановление, а в дальнейшем, серьёзный, я бы сказал, феерический, рост экономики страны. Таким образом, в ближайшие год-два, на рынке недвижимости мы можем ожидать стагнацию, что приведёт к некоторому застою в ценовой динамике с небольшой повышательной тенденцией в пределах 10-15 процентов, что объясняется общим инфляционным фоном. Говоря проще, в ближайшее время цены на жильё сильно расти не будут.
Выводы простые. С инвестиционными целями недвижимость приобретать ещё очень рано. А если ваши доходы позволяют, и вы собираетесь купить квартиру или дом с целью проживания, то вполне можете делать это уже сейчас. Существенно ниже жильё стоить уже не будет. Буду рад ответить на ваши вопросы! Всем удачи!
